央廣網(wǎng)北京10月25日消息（記者門庭婷）從國(guó)務(wù)院國(guó)資委批準(zhǔn)成立總規(guī)模300億元的國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)盤活專項(xiàng)基金，再到人民銀行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，政策端的持續(xù)發(fā)力，讓2024年成為國(guó)央企存量土地資產(chǎn)規(guī)模化盤活的元年。今年，從產(chǎn)業(yè)園、租賃住房到商業(yè)消費(fèi)區(qū)、休閑文創(chuàng)園區(qū)，行業(yè)開始不斷涌現(xiàn)以市場(chǎng)化、專業(yè)化的手段撬動(dòng)盤活存量土地資產(chǎn)，向“存量”要“增量”的鮮活經(jīng)驗(yàn)。
ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然分析指出，由于住房租賃公募REITs在過(guò)去兩年已經(jīng)跑通商業(yè)閉環(huán)，加之其穩(wěn)定性和抗經(jīng)濟(jì)周期表現(xiàn)，將存量土地資產(chǎn)盤活為租賃住房，成為一條極具吸引力的盤活路徑。近日，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布了《存量盤活背景下住房租賃行業(yè)價(jià)值發(fā)現(xiàn)》報(bào)告，首次針對(duì)“國(guó)央企存量土地資產(chǎn)規(guī)?；P活”議題，提出住房租賃賽道的實(shí)操落地指南，預(yù)測(cè)下一步產(chǎn)業(yè)動(dòng)向。
存量盤活背景下，住房租賃產(chǎn)業(yè)價(jià)值上升
23日，招商基金蛇口租賃住房REIT掛牌深交所。自22年首批公募REITs 集中上市以來(lái)，我國(guó)保障性租賃住房公募REITs數(shù)量已達(dá)6只。在趙然看來(lái)，隨著住房租賃商業(yè)閉環(huán)的形成，租賃住房將成為存量盤活的重要方向。
市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)呈現(xiàn)了同樣的結(jié)論?！洞媪勘P活背景下住房租賃行業(yè)價(jià)值發(fā)現(xiàn)》報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）顯示，近10年來(lái)涉及長(zhǎng)租公寓的大宗交易，在交易數(shù)量和建筑面積上均顯示出逐年上升的趨勢(shì)。另一方面，從公募REITs的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，保障性租賃住房REITs相較發(fā)行價(jià)的漲幅達(dá)到了14%-36%（截至2024年9月12日），表現(xiàn)遠(yuǎn)優(yōu)于其他板塊。
然而，“存量盤活一直以來(lái)都是一塊兒難啃的‘硬骨頭’，關(guān)涉多方利益主體，尤其是在微利運(yùn)營(yíng)的住房租賃市場(chǎng)，”趙然表示。ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院在多年產(chǎn)業(yè)調(diào)研和數(shù)據(jù)征詢的基礎(chǔ)上，在報(bào)告中首次提出目標(biāo)資產(chǎn)的篩選和資產(chǎn)收益最大化兩大模型，以終為始倒推盤活路徑，實(shí)現(xiàn)利益最大化。
其中，目標(biāo)資產(chǎn)篩選模型通過(guò)市場(chǎng)供需匹配度（X軸）和資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化程度（Y軸）兩個(gè)維度構(gòu)成四象限，將待盤活的資產(chǎn)劃分為六大類型：理想型資產(chǎn)、機(jī)會(huì)型資產(chǎn)、低風(fēng)險(xiǎn)低回報(bào)資產(chǎn)、高難度高回報(bào)資產(chǎn)、潛力型資產(chǎn)和淘汰型資產(chǎn)。資產(chǎn)收益最大化模型則主要基于規(guī)劃定位能力、運(yùn)營(yíng)管理模式、收入創(chuàng)造能力、成本控制能力和融資優(yōu)化能力五個(gè)維度，形成資產(chǎn)綜合評(píng)估框架。
報(bào)告認(rèn)為，存量盤活是存量資產(chǎn)價(jià)值發(fā)現(xiàn)的過(guò)程。而“識(shí)別高質(zhì)量資產(chǎn)”“發(fā)掘資產(chǎn)增值潛力”則是行業(yè)尤為需要發(fā)力的兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。趙然表示，兩大模型首次通過(guò)指標(biāo)量化，為這一過(guò)程提供改進(jìn)方向上的指導(dǎo)，或?qū)⒊蔀樽》孔赓U行業(yè)最大化存量資產(chǎn)價(jià)值的重要工具。
實(shí)現(xiàn)利益最大化，行業(yè)還需建立全產(chǎn)業(yè)鏈思維
針對(duì)行業(yè)普遍關(guān)注的存量房收儲(chǔ)、城中村改造等對(duì)住房租賃行業(yè)有較大影響的政策變動(dòng)，報(bào)告亦作出詳盡分析。報(bào)告預(yù)測(cè)，隨著存量房收儲(chǔ)、城中村改造的快速推進(jìn)，住房租賃市場(chǎng)有望重塑供需結(jié)構(gòu)。趙然在論壇現(xiàn)場(chǎng)表示：“市場(chǎng)或?qū)⒊霈F(xiàn)一批‘黑馬’品牌，他們通過(guò)快速收儲(chǔ)存量房源，在短時(shí)間內(nèi)大幅擴(kuò)張管理規(guī)模。但這也伴隨著一系列挑戰(zhàn)?！睆墓┬杵ヅ涞慕嵌葋?lái)看，部分地區(qū)可能會(huì)面臨保障房需求與存量房供給之間的不對(duì)稱問(wèn)題。同時(shí)，存量資產(chǎn)來(lái)源和類型的多元化，使得有效資產(chǎn)的篩選和改造難度進(jìn)一步增加，加劇了行業(yè)微利運(yùn)營(yíng)的挑戰(zhàn)。
對(duì)此，趙然指出產(chǎn)業(yè)鏈思維或?qū)⒊蔀槠祁}的關(guān)鍵。即從“投融建管退”全生命周期視角出發(fā)，進(jìn)行資產(chǎn)盤活的戰(zhàn)略規(guī)劃。目前，已有不少住房租賃項(xiàng)目成功跑通“投融建管退”閉環(huán)，順利邁入資管時(shí)代。但針對(duì)存量盤活，趙然解釋道：“存量資產(chǎn)持有方應(yīng)精準(zhǔn)識(shí)別具備潛力的存量資產(chǎn)，投資決策時(shí)不僅要考慮當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)值，還應(yīng)著眼于未來(lái)的增值空間與長(zhǎng)期回報(bào)。此外，在建、管階段需要確保改造后的資產(chǎn)能夠滿足當(dāng)前及未來(lái)的市場(chǎng)需求，并在退出時(shí)最大化資產(chǎn)價(jià)值，確保全產(chǎn)業(yè)鏈良性運(yùn)作?！?/p>
報(bào)告進(jìn)一步分析，資產(chǎn)組合視野和產(chǎn)業(yè)鏈思維相輔相成。存量資產(chǎn)持有方需要具備資產(chǎn)組合視野，通過(guò)整合不同類型資產(chǎn)、多業(yè)態(tài)協(xié)同運(yùn)營(yíng)，提升整體投資回報(bào)。以產(chǎn)業(yè)園綜合體為例，納入長(zhǎng)租公寓業(yè)態(tài)，能夠在分散投資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，獲得持續(xù)穩(wěn)定的租金回報(bào)。
“在篩選、改造、運(yùn)營(yíng)存量資產(chǎn)時(shí)，用產(chǎn)業(yè)鏈思維確保資產(chǎn)在整個(gè)生命周期中的價(jià)值最大化，利益相關(guān)方有望在多方共贏的框架下實(shí)現(xiàn)短期經(jīng)濟(jì)效益與長(zhǎng)期社會(huì)效益的平衡?！壁w然表示，這正是盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的題中之義。
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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