近日，被廣泛關(guān)注的國(guó)企下場(chǎng)收購(gòu)存量商品房有了新消息。8月7日，“深安居”微信公眾號(hào)發(fā)布關(guān)于收購(gòu)商品房用作保障性住房的征集通告，深圳市安居集團(tuán)有限公司所屬企業(yè)擬開(kāi)展收購(gòu)商品房用作保障性住房工作。這是第二個(gè)一線城市實(shí)施“國(guó)企下場(chǎng)”收儲(chǔ)。此前的5月30日，廣州增城政府發(fā)布公告，公開(kāi)征集廣州（新塘）至汕尾鐵路項(xiàng)目（新塘段）符合條件商品性安置房源。
今年以來(lái)，“去庫(kù)存”逐漸成為房地產(chǎn)政策的重心之一，在央行、住建部的多次會(huì)議上，“國(guó)企收儲(chǔ)未售新房”這一說(shuō)法被多次提到。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從此次深圳發(fā)布的征集通告來(lái)看，本次征集是針對(duì)全市開(kāi)展的，具有很強(qiáng)的信號(hào)意義，深圳作為一線城市，意味著“國(guó)企下場(chǎng)”參與商品房“收儲(chǔ)”邁出了新的一步。那么，官方下場(chǎng)后，對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘杏泻斡绊懀磕壳埃唐贩俊笆諆?chǔ)”在省城太原有何進(jìn)展？未來(lái)，這種模式的大面積推行有何難點(diǎn)？山西晚報(bào)記者進(jìn)行了調(diào)查了解。
A 多項(xiàng)政策支持 國(guó)企批量收房去庫(kù)存
山西晚報(bào)記者了解到，深圳市安居集團(tuán)有限公司是深圳市屬國(guó)有獨(dú)資企業(yè)和保障性住房專營(yíng)機(jī)構(gòu)。根據(jù)其發(fā)布的公告，此次向深圳市域征集商品房用作保障性住房項(xiàng)目的征集范圍為：深圳市（不含深汕特別合作區(qū)）范圍內(nèi)商品房性質(zhì)的住宅、公寓、宿舍等，優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟項(xiàng)目（房源）。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為一線城市，深圳此舉對(duì)整個(gè)樓市意義非凡。
今年以來(lái)，“防風(fēng)險(xiǎn)”“去庫(kù)存”成為房地產(chǎn)領(lǐng)域主要任務(wù)。4月30日，中共中央政治局會(huì)議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，為本輪去庫(kù)存政策定調(diào)；“5·17”樓市新政中，中共中央出臺(tái)一系列政策，確定了去庫(kù)存的具體執(zhí)行思路，包括：設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，允許土地調(diào)規(guī)，支持收回、收購(gòu)已出讓閑置存量住宅用地等；6月12日，中國(guó)人民銀行在山東省濟(jì)南市召開(kāi)保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房配售和租賃；6月20日，住建部召開(kāi)收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房視頻會(huì)議，推動(dòng)各城市和縣城有力有序有效開(kāi)展收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作；7月30日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，會(huì)議強(qiáng)調(diào)積極支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房……山西晚報(bào)記者注意到，隨著各項(xiàng)政策推進(jìn)，各地開(kāi)始積極響應(yīng)，湖北、廣州、武漢等多地鼓勵(lì)收購(gòu)符合條件的存量房源用作保障性住房，而部分城市如貴陽(yáng)、惠州、臨滄、大理州等地則發(fā)布征集商品房用作保障性住房的公告，由地方國(guó)有企業(yè)在部分行政區(qū)域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。據(jù)相關(guān)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前已有超過(guò)30個(gè)城市發(fā)布相關(guān)政策。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，收購(gòu)存量商品房用作保障房已是當(dāng)前政策主推的“去庫(kù)存”方式之一。
山西晚報(bào)記者查詢相關(guān)職能部門(mén)發(fā)布的信息了解到，目前太原并沒(méi)有公開(kāi)發(fā)布過(guò)類(lèi)似的征集、收儲(chǔ)公告，不過(guò)在去年發(fā)布的太原樓市“新九條”中曾經(jīng)提出：支持住房租賃企業(yè)采取市場(chǎng)化購(gòu)買(mǎi)商品房或委托定向開(kāi)發(fā)等方式，籌集保障性租賃住房，簽訂購(gòu)買(mǎi)協(xié)議后，符合條件的即可向相關(guān)部門(mén)申領(lǐng)專項(xiàng)獎(jiǎng)補(bǔ)資金；運(yùn)營(yíng)期滿后，可作為商品房上市交易。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前省城市面上的保障性租賃住房，很大一部分都是由租賃企業(yè)采取市場(chǎng)化購(gòu)買(mǎi)商品房收購(gòu)的，部分租賃企業(yè)也有國(guó)企背景。此外，太原雖然沒(méi)有發(fā)布過(guò)公開(kāi)征集商品房用作保障性住房的公告，但相關(guān)工作正在有序推進(jìn)中，參照山西其他地市，例如大同此前發(fā)布的《關(guān)于加快化解非住宅商品房庫(kù)存方案》中明確提出了“支持非居住存量房屋改建為保障性租賃住房”，證明我省在商品房“收儲(chǔ)”方面已經(jīng)有所行動(dòng)，而政策完善、實(shí)施、公布都需要時(shí)間。
B用作保障性住房 商品房“收儲(chǔ)”一舉多得
所謂商品房“收儲(chǔ)”，是指收購(gòu)已建成的存量商品房用作保障性住房，而“國(guó)企下場(chǎng)”即地方政府組織當(dāng)?shù)貒?guó)企從開(kāi)發(fā)商手里買(mǎi)房。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這樣的“去庫(kù)存”方式有助于緩解房企經(jīng)營(yíng)壓力、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
根據(jù)此前的多項(xiàng)政策，此次“國(guó)企下場(chǎng)”收購(gòu)存量住房，對(duì)象很明確：房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房，也就是市場(chǎng)上存在的大量新房。而“國(guó)企下場(chǎng)”的背后，則是各地房地產(chǎn)市場(chǎng)較高的庫(kù)存壓力和較長(zhǎng)的去化周期。以最近發(fā)布公告的深圳為例，據(jù)當(dāng)?shù)匾患覚?quán)威房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，截至7月底，深圳一手住宅可售套數(shù)為48974套，截至2024年上半年，全市新房庫(kù)存面積為516萬(wàn)平方米，去化周期高達(dá)24.8個(gè)月。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，今年1—6月份，新建商品房銷(xiāo)售面積47916萬(wàn)平方米，同比下降19.0%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降21.9%。新建商品房銷(xiāo)售額47133億元，下降25.0%，其中住宅銷(xiāo)售額下降26.9%。庫(kù)存方面，6月末，商品房待售面積73894萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.2%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)23.5%。按照此前相關(guān)機(jī)構(gòu)標(biāo)普信評(píng)的預(yù)測(cè)，我國(guó)2024年全年商品房銷(xiāo)售額預(yù)計(jì)在9.5萬(wàn)億—10萬(wàn)億，對(duì)比2021年18萬(wàn)億的峰值下降近一半。新房銷(xiāo)量在走低，存量在不斷增加，眼下去庫(kù)存迫在眉睫。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，“國(guó)企下場(chǎng)”消化存量房可以有效刺激房地產(chǎn)消費(fèi)。
此外，從目前各地已經(jīng)公布的政策來(lái)看，均明確提出“用作保障性住房”，同樣以深圳為例，通告明確為《關(guān)于收購(gòu)商品房用作保障性住房的征集通告》，其中也提出了“積極構(gòu)建‘保障+市場(chǎng)’住房供應(yīng)體系。”“一般而言，如果新建保障性住房項(xiàng)目，從項(xiàng)目選址、設(shè)計(jì)、施工到交付，正常周期需要三到四年?！睒I(yè)內(nèi)人士介紹，如果采用直接收購(gòu)的方式，將符合條件的商品房直接變?yōu)楸Ｕ闲宰》浚瑒t大大縮短了這一周期，可以更快地滿足剛性住房群體的需求。
“當(dāng)前樓市，保交付仍然是各房企的工作重點(diǎn)，雖然在政策、金融等多方面有諸多助力，但對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，新建商品房去化放緩是顯而易見(jiàn)的，這對(duì)部分開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)必然會(huì)帶來(lái)一定的資金壓力。”業(yè)內(nèi)人分析認(rèn)為，將部分存量商品房用作保障性住房，一方面可以加快去庫(kù)存，另一方面有助于部分房企回籠資金，不僅有助于穩(wěn)定商品房市場(chǎng)，也能幫助房企化解“保交付”、甚至是償還債務(wù)的壓力，與此同時(shí)還增加了保障性住房的籌集渠道，可以說(shuō)是一舉多得。
C房源有要求 收購(gòu)個(gè)人二手房難點(diǎn)多
既然是籌集保障性住房的新渠道，那么對(duì)房源自然有一定的要求。山西晚報(bào)記者查詢發(fā)現(xiàn)，各地的要求大同小異，主要包括位置、面積、配套、手續(xù)等方面。
首先，收購(gòu)的項(xiàng)目需要保證合法合規(guī)性，這是所有發(fā)布公告的城市均提出的一項(xiàng)硬性要求，包括已取得竣工驗(yàn)收備案證明、房源權(quán)屬清晰且可交易、能滿足金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款的要求等；其次，房源位置要合適，處于交通便利、配套設(shè)施較為齊全的區(qū)位；再次，戶型面積合適，比如深圳要求主力戶型面積應(yīng)滿足深圳市保障性住房戶型、面積（65平方米以下），多地還按照配租型和配售型兩種類(lèi)型劃定標(biāo)準(zhǔn)，比如煙臺(tái)的收儲(chǔ)細(xì)則中提出轉(zhuǎn)為保障性租賃住房的建筑面積在70平方米以內(nèi)，轉(zhuǎn)為配售型保障性住房的建筑面積以90平方米為主；最后，多地明確提出優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟項(xiàng)目，煙臺(tái)、新鄉(xiāng)、威海甚至規(guī)定以整幢作為基本收購(gòu)單位。
“收購(gòu)的房源，要及時(shí)地轉(zhuǎn)化成保障性住房，這就意味著房源一方面要滿足這部分剛需群體的需求，比如戶型和位置的要求、可承受的價(jià)格等，另一方面，也要方便收購(gòu)企業(yè)在后期的運(yùn)營(yíng)和管理。這就導(dǎo)致收房不能盲目進(jìn)行?！睒I(yè)內(nèi)人士介紹，這是“國(guó)企下場(chǎng)”收購(gòu)存量住房，主要面向房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房的重要原因。這在省城的諸多保障性租賃住房項(xiàng)目上也有體現(xiàn)，山西晚報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，省城的保障性住房均處于區(qū)域內(nèi)核心地段，且多為整幢或獨(dú)立單元，由相關(guān)企業(yè)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理。
此前，多地出臺(tái)了“以舊換新”政策，少數(shù)城市也推出“國(guó)企下場(chǎng)”收購(gòu)居民自有的二手房的政策。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，短期來(lái)看，國(guó)企收購(gòu)居民二手房用作保障性住房的可能性不大?！皞€(gè)人二手房源過(guò)于分散，且存在各種不確定性因素，這使得收購(gòu)后再利用的難度加大。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在實(shí)際操作中，個(gè)人二手房源在房齡、位置、質(zhì)量等方面參差不齊，而保障性住房需要公共配套設(shè)施集中配置或共享，個(gè)人二手房源集中運(yùn)營(yíng)難度太大，很難引起企業(yè)的積極性。山西晚報(bào)記者查詢了多個(gè)實(shí)施“收購(gòu)個(gè)人二手房”政策的城市，大都收購(gòu)數(shù)量有限，且并非保障性住房的主力，例如江蘇省太倉(cāng)市，這部分“以舊換新”舊房是為了豐富人才公寓和保障房供給種類(lèi)，西安則鼓勵(lì)有條件的企事業(yè)單位、社會(huì)主體租賃或購(gòu)買(mǎi)相對(duì)集中的二手住房，實(shí)施微改造后用于職工宿舍、居家式旅館、民宿等運(yùn)營(yíng)，打造多元化住房市場(chǎng)，而部分城市甚至由收購(gòu)二手房的開(kāi)發(fā)商自行處理。
D價(jià)格是關(guān)鍵 合理的“收儲(chǔ)”才有用
雖說(shuō)“國(guó)企下場(chǎng)”參與商品房“收儲(chǔ)”是目前政策主推的“去庫(kù)存”方式之一，但目前還在發(fā)展階段，實(shí)際操作中的一些難點(diǎn)也要格外注意。
首先就是價(jià)格方面，根據(jù)《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，保障房配售規(guī)則為：“土地成本+建安成本+利潤(rùn)”保本微利定價(jià)，即配售價(jià)格按基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤(rùn)的原則測(cè)算確定。而多數(shù)城市發(fā)布的項(xiàng)目收購(gòu)細(xì)則明確提到“以同地段的保障性住房重置價(jià)格作為參考上限”，所謂“保障性住房重置價(jià)格”，是指在特定地段上按照當(dāng)前市場(chǎng)條件重新建造一套與現(xiàn)有住房相同或相似條件的住房所需的成本，通常包括劃撥土地成本、建安成本以及不超過(guò)5%的利潤(rùn)空間。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這個(gè)計(jì)算出的價(jià)格作為收購(gòu)價(jià)格，與當(dāng)?shù)氐纳唐贩渴蹆r(jià)往往會(huì)有較大差距，例如此前網(wǎng)上曾傳出西安的配售型保障房的定價(jià)將在周邊商品房?jī)r(jià)格的50%以內(nèi)，如果按照此價(jià)格收房，房企的出售意愿恐怕不高?！澳壳肮紘?guó)企收房細(xì)則的城市，多數(shù)是三四線城市，雖然一線城市對(duì)保障性住房需求更高，但多數(shù)庫(kù)存水平不高，在此背景下，要求房企打折出售大量的存量房恐怕很難?！鄙轿魍韴?bào)記者采訪了省城資深營(yíng)銷(xiāo)業(yè)內(nèi)人士，其表示眼下的省城樓市中多數(shù)房企把“穩(wěn)”字放在首位，特別是運(yùn)營(yíng)良好的頭部房企，開(kāi)發(fā)腳步放緩、推貨量有限，幾乎沒(méi)有高周轉(zhuǎn)、高杠桿帶來(lái)債務(wù)壓力，并不需要低價(jià)出售存量房快速回籠資金，如果國(guó)企大范圍收購(gòu)價(jià)格過(guò)低，盲目參與反而會(huì)損失利潤(rùn)和收益。
此外，收購(gòu)的房源要轉(zhuǎn)化成保障性住房，這意味著不是單純地為了去庫(kù)存而收購(gòu)商品房，而應(yīng)該是在滿足當(dāng)?shù)乇Ｕ戏啃枨蟮那疤嵯峦七M(jìn)批量收購(gòu)。業(yè)內(nèi)人士表示，這就要求收購(gòu)方不僅要了解當(dāng)?shù)氐拇媪糠壳闆r，便于篩選合適的房源，也要摸清剛需住房群體的大小，既要收房也要考慮如何處理，合理的“收儲(chǔ)”才能帶來(lái)去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)、增加保障性住房供給等多重利好作用。
山西晚報(bào)記者 柴旭暉
（責(zé)任編輯：梁艷）
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