央廣網(wǎng)北京5月28日消息（記者門庭婷）5月27日，上海發(fā)布樓市新政重磅“組合拳”，提出調(diào)整優(yōu)化住房限購政策、支持多子女家庭合理住房需求、優(yōu)化住房信貸政策、支持“以舊換新”以及優(yōu)化土地和住房供應(yīng)等九條政策措施。
業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，“527新政”是上海2011年以來房地產(chǎn)政策調(diào)整幅度最大的一次，力度也超出市場預(yù)期。
中指研究院上海高級分析師陳炬蘭分析認(rèn)為，與此前的“漸進(jìn)式”放松政策不同，本次上海政策調(diào)整針對性更強(qiáng)、力度更大、涉及范圍更廣，通過降成本、降門檻、調(diào)整供應(yīng)及刺激需求等方式，對信貸、限購、土地供給等方面進(jìn)行調(diào)整。
新政具體調(diào)整了哪些內(nèi)容？對購房者將產(chǎn)生哪些影響？業(yè)內(nèi)專家為你逐一解答。
看點(diǎn)一：非本市戶籍購房社保年限由5年調(diào)整為3年
《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（簡稱《通知》）提出，調(diào)整優(yōu)化住房限購政策。非本市戶籍居民家庭以及單身人士購房繳納社會保險或個人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿3年及以上。
解讀：業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，上海此次調(diào)整優(yōu)化住房限購政策，涉及內(nèi)容豐富，社保年限調(diào)整后為滿足剛需住房需求創(chuàng)造了有利條件，將更好落實(shí)服務(wù)安居導(dǎo)向。
（圖源：上海易居房地產(chǎn)研究院）
看點(diǎn)二：人才購房社保年限由3年改為2年，范圍由產(chǎn)業(yè)片區(qū)擴(kuò)大為行政區(qū)
《通知》顯示，新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域的非本市戶籍人才購房繳納社會保險或個人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿2年及以上，并將購房范圍擴(kuò)大至所在區(qū)全域；自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)的非本市戶籍人才，繼續(xù)執(zhí)行連續(xù)繳納滿1年及以上的規(guī)定。
解讀：58安居客研究院院長張波表示，本次政策中限購放松的力度最大，對市場的影響也最直接，嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區(qū)域的限購縮短至2年對于外圍區(qū)域的新房去化將起到重要推進(jìn)作用。
看點(diǎn)三：非本市戶籍單身人士可購買外環(huán)內(nèi)二手房
《通知》提出，優(yōu)化非本市戶籍單身人士購房范圍，擴(kuò)大至外環(huán)內(nèi)二手住房。
解讀：上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，現(xiàn)在外地戶口單身人士可以在全市購買1套二手房。這樣舉措可以讓買家有更多選擇余地，如果選擇購買外環(huán)內(nèi)二手房也意味著盤活存量市場，讓改善型買家有機(jī)會賣掉手里的二手房再去購買新房，有助于打通新房和二手房之間的置業(yè)鏈條。
看點(diǎn)四：調(diào)整離異購房、贈與住房等政策口徑
《通知》提出，取消離異購房合并計(jì)算住房套數(shù)規(guī)定，對夫妻離異后購房的，不再按離異前家庭計(jì)算擁有住房套數(shù)。調(diào)整住房贈與規(guī)定，已贈與住房不再計(jì)入贈與人擁有住房套數(shù)。
解讀：張波分析稱，取消離異后計(jì)算買房套數(shù)，以及已贈與住房不再計(jì)入贈與人擁有住房套數(shù)，都是取消一些不合理的限制性措施，以保障自住型需求。
看點(diǎn)五：支持企業(yè)購買小戶型二手房
《通知》提出，支持企業(yè)購買小戶型二手住房用于職工租住。
解讀：廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，支持企業(yè)購房用于職工租住，是貫徹落實(shí)“517新政”，企業(yè)購買小戶型老舊二手住房、小戶型住房，用于職工租住的，不再限定購買住房套數(shù)，目的也是促進(jìn)二手房流轉(zhuǎn)。
盧文曦也表示，二手房中低總價小戶型占較高比例，也是市場上需要消化的重點(diǎn)。借助企業(yè)的力量既可以解決職工居住需求，又可以降低市場上二手房的總量，平穩(wěn)市場供需。
看點(diǎn)六：多子女家庭可額外增加一套購買名額
《通知》提出，對二孩及以上的多子女家庭(包括本市戶籍和非本市戶籍居民家庭)，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策基礎(chǔ)上，可再購買1套住房；優(yōu)化多子女家庭在個人住房貸款中首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
解讀：“差異性政策既體現(xiàn)對多孩政策的鼓勵，又能滿足不同客群不同需求?！北R文曦稱。
看點(diǎn)七：商貸首付首套比例從30%降為20%，商貸利率首套由4.1%降為3.5%
《通知》提出，按照因城施策原則調(diào)整優(yōu)化個人住房信貸政策。一是首套房商貸利率調(diào)整為3.5%，最低首付款比例為不低于20%。二是二套住房商貸利率調(diào)整為3.9%，最低首付款比例為不低于35%；自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區(qū)全域繼續(xù)實(shí)行差異化政策，二套房商貸利率下限為3.7%，最低首付款比例為不低于30%。
解讀：盧文曦表示，降低首付比例，不管是剛需還是改善有助于釋放購買力。尤其是改善型買家，因?yàn)楝F(xiàn)在二手房交易時間長，如果為了急于成交，面對較大的價格讓步，業(yè)主很可能延緩或擱置置換計(jì)劃?，F(xiàn)在降低首付門檻，相當(dāng)于此前的首套房的首付比例，完全可以先買新房，二手房掛牌慢慢賣，等賣了后，拿到的房款可以抵沖一部分貸款，房貸壓力可以緩解。所以交易上的急迫感和焦慮情緒會緩和很多。
此外，利率降低可以緩解月供負(fù)擔(dān)。按最新利率計(jì)算，等額本息方式還款，貸款100萬，30年，月供為4717元，總利息支出69.80萬元，比原先分別減少約202元和7.3萬元。
看點(diǎn)八：公積金貸款額度由首套120萬調(diào)整為160萬（多子女家庭再上浮20%）
《通知》提出，進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金個人貸款支持居民合理住房需求的作用，適度提高本市住房公積金個人貸款最高額度。
解讀：首套住房個人公積金最高貸款額度為80萬元，家庭公積金最高貸款額度為160萬元。多子女家庭貸款購買首套房，最高貸款額度上浮20%，即最高可達(dá)192萬元。對購買第二套改善型住房的職工，個人公積金最高貸款額度為65萬元，家庭公積金最高貸款額度為130萬元。
陳炬蘭表示，提高公積金貸款門檻，將持續(xù)降低居民購房成本及門檻。
看點(diǎn)九：“以舊換新”可申請補(bǔ)貼
《通知》提出，支持居住困難家庭改善居住條件。階段性采取給予過渡租房、裝修搬家等適度補(bǔ)貼措施，支持居住困難家庭住房“以舊換新”，促進(jìn)改善居住條件。
解讀：盧文曦分析稱，不少城市在推進(jìn)相關(guān)工作，上海的做法更體現(xiàn)“人民性”。困難家庭也有改善的需要和追求，在經(jīng)濟(jì)上給予適度補(bǔ)償，即是鼓勵居民對美好生活的向往也能盤活存量房交易。
看點(diǎn)十：提升住房品質(zhì)，讓購房人放心購房、安心收房
《通知》提出，多措并舉支持建設(shè)綠色、低碳、智能、安全的好房子。進(jìn)一步強(qiáng)化住宅建設(shè)質(zhì)量管理，優(yōu)化完善質(zhì)量預(yù)看房制度，加強(qiáng)出讓、建設(shè)、銷售、交付等環(huán)節(jié)的聯(lián)動監(jiān)管，讓購房人放心購房、安心收房。
解讀：本次新政調(diào)整后，上海的調(diào)控政策將比北京、深圳更寬松。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策說明目前房地產(chǎn)“四低”的導(dǎo)向，即低門檻、低房價、低首付、低利率，其對于房地產(chǎn)的入市成本具有積極的作用，也在很大程度上提振了房地產(chǎn)市場。目前購房者的心態(tài)是積極的，類似政策咨詢量增加，同時看房量也在增加。從實(shí)際過程來看，其對于后續(xù)市區(qū)二手房、大戶型房源、新房房源等都有明顯的提振作用，客觀上對于去庫存和促進(jìn)一二手房更好循環(huán)等具有積極的作用。
“6月是上半年收官的重要時間節(jié)點(diǎn)，這個時間點(diǎn)出臺政策對促進(jìn)樓市交易穩(wěn)定有重要意義，政策對剛需和改善性買家都釋放出友好信號，預(yù)計(jì)樓市成交量有望穩(wěn)中向好?！北R文曦表示。
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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