目前，全國(guó)各地首房首貸利率已下調(diào)至4.1%，利率水平為史上最低，大大降低了首次置業(yè)剛需購(gòu)房者的月供壓力。4.1%的利率與此前2017年5.88%，2020年年初4.9%的利率差別有多大？按照舊利率辦理按揭貸款的業(yè)主，有無(wú)其它辦法減輕月供壓力？山西晚報(bào)記者就此問(wèn)題進(jìn)行了采訪——
A 浮動(dòng)利率隨政策變化而調(diào)整
今年，房貸利率進(jìn)入下行期，1年期LPR調(diào)降兩次，總共下降了15個(gè)基點(diǎn)；5年期以上LPR則調(diào)降了三次，共下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。其中，2022年8月LPR實(shí)現(xiàn)非對(duì)稱下調(diào)，1年期LPR調(diào)降5基點(diǎn)，5年期以上LPR調(diào)降15基點(diǎn)，按此標(biāo)準(zhǔn)首房首貸按4.1%利率還月供。目前，省城的建設(shè)銀行、工商銀行、興業(yè)銀行、民生銀行、光大銀行、中興銀行等多家銀行在新政落地之后，即開(kāi)始執(zhí)行利率新標(biāo)準(zhǔn)。
那么，新政未落地之前辦理了按揭的購(gòu)房者，現(xiàn)在的利率標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的？山西晚報(bào)記者致電中信銀行了解到，購(gòu)房貸款分為兩種情況，一種是固定利率，一種為浮動(dòng)利率。購(gòu)房者若是選擇固定利率，每個(gè)月的月供是不會(huì)隨著利率政策下調(diào)而變動(dòng)。而選擇浮動(dòng)利率，到了其重新定價(jià)周期利率才會(huì)調(diào)整。多數(shù)人的重新定價(jià)日是每年的1月1日，其2月或者3月的月供還款額會(huì)變。
山西晚報(bào)記者致電興業(yè)銀行了解到貸款客戶未申請(qǐng)過(guò)貸款，貸款利率參考LPR報(bào)價(jià)；同時(shí)，利率的標(biāo)準(zhǔn)還要結(jié)合貸款人自身?xiàng)l件、信用狀況等綜合判定，并非所有首房首貸客戶均按4.1%利率放款。已申請(qǐng)過(guò)貸款客戶，利率標(biāo)準(zhǔn)要參照貸款合同為準(zhǔn)。
業(yè)主貸款合同內(nèi)簽訂為浮動(dòng)利率貸款，并且和人行公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）掛鉤，那么當(dāng)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）調(diào)整時(shí)，貸款利率調(diào)整時(shí)間有兩種方式。自實(shí)際放款日起，每經(jīng)過(guò)一個(gè)合同約定的浮動(dòng)周期，重新定價(jià)一次，重新定價(jià)日為下一個(gè)浮動(dòng)周期的首日，浮動(dòng)周期以貸款合同的約定為準(zhǔn)。合同中如約定，客戶的貸款利率每年調(diào)整一次，貸款放款日是3月5日，那么未來(lái)每年的3月5日是客戶的貸款利率重新定價(jià)日。
浮動(dòng)利率標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整時(shí)間的另外一種方式是每年1月1日重新定價(jià)一次，即貸款發(fā)放后每年1月1日是客戶的貸款利率調(diào)整日。在上一個(gè)浮動(dòng)周期內(nèi)發(fā)生貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）調(diào)整的，重新定價(jià)日起的浮動(dòng)周期將按照重新定價(jià)日的前一個(gè)工作日對(duì)應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，結(jié)合合同中約定的利率加減點(diǎn)，計(jì)算客戶的貸款利率。
山西晚報(bào)記者在此提醒按揭購(gòu)房者，以上提到的兩種貸款利率浮動(dòng)方式、利率浮動(dòng)加減點(diǎn)及浮動(dòng)周期的跨度，都以貸款合同的具體約定為準(zhǔn)。在提供個(gè)人貸款服務(wù)時(shí)，銀行會(huì)綜合考慮監(jiān)管規(guī)定、借款人資質(zhì)、貸款用途、擔(dān)保方式以及業(yè)務(wù)成本等因素，合理確定貸款最終利率。
B可申請(qǐng)固定利率變?yōu)楦?dòng)利率
對(duì)于按揭貸款的購(gòu)房者而言，持有房產(chǎn)的最大成本就是房貸利息。貸款期超過(guò)30年，需要償還的利息總額甚至?xí)^(guò)房貸本金的數(shù)額。省城市民張女士于2017年購(gòu)置個(gè)人首套房產(chǎn)，當(dāng)時(shí)房貸利率是5.88%，每月償還月供讓她感覺(jué)壓力巨大。
5.88%和4.1%之間的差距有多大？張女士貸款100萬(wàn)元，貸款30年，按照等額本息計(jì)算，5.88%的房貸利率，30年總利息為113萬(wàn)元左右；而4.1%的房貸利率，30年總利息為74萬(wàn)元左右。4.1%的房貸利率比5.88%利息總額要少39萬(wàn)元，每月月供少還1080元。每月1080元的利息，相當(dāng)于普通家庭十分之一的開(kāi)銷。
5.88%與4.1%利率差別如此之大，讓張女士對(duì)更改利率標(biāo)準(zhǔn)特別上心。10月27日，張女士向貸款的工商銀行致電咨詢?nèi)绾无k理房貸的固定利率轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率LPR。工作人員稱，張女士可以前往任何一家有貸款服務(wù)的工商銀行預(yù)約辦理，不用去原貸款經(jīng)辦銀行。辦理時(shí)，主借款人和所有共同借款人必須同時(shí)攜帶身份證。如果還款賬戶非她本人，需帶該賬戶本人的銀行卡或存折。張女士還可以通過(guò)貸款銀行的手機(jī)銀行在線辦理，線上辦理沒(méi)有地域之分，貸款人可直接申請(qǐng)，如有共同貸款人，需要其中一方發(fā)起申請(qǐng)后，另一方也要在手機(jī)銀行確認(rèn)選擇貸款利率的調(diào)整方案。
張女士根據(jù)工作人員建議登錄工商銀行手機(jī)APP進(jìn)行操作，選擇“自助注冊(cè)”輸入手機(jī)號(hào)碼完成驗(yàn)證（確保手機(jī)號(hào)為銀行卡的柜臺(tái)預(yù)留手機(jī)號(hào)）；第二步驗(yàn)證身份，點(diǎn)擊“添加銀行卡”，根據(jù)提示輸入身份證及銀行卡信息即可完成注冊(cè)；最后登錄后點(diǎn)擊全部，點(diǎn)擊存貸款，選擇則利率基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，一鍵轉(zhuǎn)換。據(jù)了解，民生銀行、興業(yè)銀行、建設(shè)銀行等其他銀行的固定利率申請(qǐng)浮動(dòng)利率業(yè)務(wù)也都類似，均可以在網(wǎng)上便捷操作。
銀行個(gè)貸工作人員提醒大家，對(duì)于存在共同借款人的貸款，需要由主借款人及所有共同借款人共同確認(rèn)利率定價(jià)基準(zhǔn)變更。所有共同借款人需要在主借款人發(fā)起變更的當(dāng)天24：00前完成確認(rèn)，否則需要主借款人重新發(fā)起變更。
CLPR下調(diào)后房貸每月還款額是否減少?
LPR下調(diào)后房貸每月還款額是否減少?中信銀行相關(guān)人員介紹到，在房貸重定價(jià)日之前，貸款利率及月還款額不會(huì)發(fā)生變化。在每個(gè)重定價(jià)日，貸款利率及月還款額會(huì)根據(jù)前一日的LPR進(jìn)行調(diào)整。如果選擇轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率，轉(zhuǎn)換后貸款剩余期限內(nèi)貸款利率及月還款額均保持不變?？偨Y(jié)就是：對(duì)已辦理貸款業(yè)務(wù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房貸利率是與每年固定月份LPR掛鉤的，調(diào)整浮動(dòng)應(yīng)為每年該月LPR同比變化值，并非一月一變。
“1月份LPR下調(diào)之后，系統(tǒng)就自動(dòng)調(diào)整了房貸利率?！苯ㄔO(shè)銀行工作人員說(shuō)。此次LPR調(diào)整后，對(duì)于新辦理購(gòu)房貸款的市民來(lái)說(shuō)，可直接執(zhí)行下調(diào)后的利率。各家銀行定價(jià)基準(zhǔn)幅度沒(méi)什么大變化，調(diào)息周期為1年，老客戶且合同簽訂為浮動(dòng)利率的客戶從2023年1月1日起享受下調(diào)后的利率。
省城市民侯先生2020年購(gòu)置了房產(chǎn)，當(dāng)時(shí)合同約定是浮動(dòng)利率，山西晚報(bào)記者看到他的房貸定價(jià)基準(zhǔn)是LPR加34.50基點(diǎn)，年化利率為4.9%?！爱?dāng)時(shí)選擇LPR是明智的，按照現(xiàn)在的發(fā)展，估計(jì)明年我的利率還會(huì)下降?！焙钕壬懔艘还P賬，就他而言，貸款金額80萬(wàn)元等額本息，在利率是4.9%時(shí)，月供為4246元；若在利率是4.1%時(shí)，月供為3866元。30年內(nèi)，兩者之間利息總額有136800元的差距。“有些人看不上這么小的利率之變，但對(duì)于我們普通打工族，還是很有影響的。省下這么多錢(qián)，都可以給兒子娶媳婦兒了?！焙钕壬f(shuō)道。
也有人對(duì)于利率浮動(dòng)不是很在意，他們更在意房子本身的價(jià)格。“我家有兩套面積較小的房子，想置換成一套大房子。這兩年我一直關(guān)注著太原的房?jī)r(jià)，想在空氣好點(diǎn)的地方買(mǎi)，也咨詢過(guò)貸款的事情。了解到5年期的LPR，如果貸款100萬(wàn)元、期限30年，LPR每降5個(gè)基點(diǎn)，月供可以減少大約30元，一年減少大約360元。這么點(diǎn)錢(qián)還不如房?jī)r(jià)每平方米降點(diǎn)錢(qián)呢?！笔忻駟膛空f(shuō)，無(wú)論如何，LPR下調(diào)對(duì)于已購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)還是利好消息。
業(yè)內(nèi)人士稱，銀行會(huì)通過(guò)降低利率來(lái)提高競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大市場(chǎng)占有份額，提升業(yè)務(wù)量。貸款額度相對(duì)充足，加之購(gòu)房按揭貸款的壞賬比例低、風(fēng)險(xiǎn)小，在流動(dòng)性充分的前提下，銀行的下調(diào)意愿就會(huì)更為明顯。太原市某樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)楊先生說(shuō)，此次降息提升了潛在客戶的購(gòu)房欲。如近期剛完成房產(chǎn)交易的購(gòu)房者，且銀行貸款還沒(méi)有批，就可以搭上此次降息快車，及時(shí)享受優(yōu)惠。若已經(jīng)開(kāi)始還貸，明年元旦后可享受最新利率。對(duì)于今年年內(nèi)打算購(gòu)房的群體，當(dāng)前金融政策是非常友好、寬松的，購(gòu)房持有成本低的窗口期已經(jīng)開(kāi)啟。房貸利率持續(xù)下降，疊加首付比例下調(diào)、房企降價(jià)優(yōu)惠、二手房可以享受首套房利率優(yōu)惠等，客觀上使得買(mǎi)房的性價(jià)比進(jìn)一步增大。
D洞悉市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)選擇合理利率方式
山西晚報(bào)記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在此次利率下調(diào)過(guò)程中，選擇浮動(dòng)利率的按揭購(gòu)房者能隨利率變動(dòng)，享受利率下調(diào)的實(shí)惠；同時(shí)如利率上調(diào)，貸款人也得隨利率上調(diào)相應(yīng)付出更多利息。那已經(jīng)申請(qǐng)固定利率調(diào)成浮動(dòng)利率的貸款人，還能再調(diào)回固定利率嗎？山西晚報(bào)記者了解到，各銀行固定利率和浮動(dòng)利率之間轉(zhuǎn)化只能有一次機(jī)會(huì)，建議貸款購(gòu)房者考慮清楚后再調(diào)整。
多位銀行個(gè)貸部門(mén)的工作人員稱，固定利率貸款是指在貸款期限內(nèi)，不論銀行利率如何變動(dòng)，借款人都將按照合同簽訂的固定利率支付利息，不會(huì)因?yàn)槔首兓淖冞€款數(shù)額。浮動(dòng)利率貸款是利率在貸款期內(nèi)根據(jù)事先約定的時(shí)間間隔、以LPR作為基礎(chǔ)利率，然后在基礎(chǔ)利率上加上加點(diǎn)計(jì)算而形成的最新貸款利率。
固定利率和浮動(dòng)利率各有優(yōu)缺點(diǎn)，采取固定利率可以精確預(yù)算出貸款利息成本，可以更穩(wěn)妥地調(diào)配流動(dòng)資金，但可能會(huì)因?yàn)槔收叩牟▌?dòng)失去銀行利率下降時(shí)帶來(lái)“機(jī)會(huì)收入”。浮動(dòng)利率，貸款利息成本將會(huì)隨市場(chǎng)利率和政策利率的波動(dòng)而起伏，對(duì)于個(gè)人資金不是很充足的情況下會(huì)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響生活質(zhì)量。貸款購(gòu)房者應(yīng)該結(jié)合自身流動(dòng)資產(chǎn)的現(xiàn)狀、貸款金額、貸款期限，最主要的是要洞悉市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在政策面的走向，合理規(guī)劃一個(gè)合適的貸款利率方式。
按揭貸款還款人，假如判定LPR利率將處于持續(xù)上漲期，那就選擇執(zhí)行固定利率不變；如果判定LPR利率會(huì)持續(xù)下降，那就選擇浮動(dòng)的LPR利率。
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