新華網(wǎng)北京7月11日電（吳?；?白云蛟 徐朋 王日晨 袁雅錦胡碩）隨著中國樓市房地產(chǎn)“金融化”的趨勢愈加明顯，金融化已成為房企面臨的不可違逆的大勢。事實證明，當(dāng)中國樓市的“黃金十年”成為過眼煙云，以及隨著房產(chǎn)行業(yè)競爭日趨白熱化，房地產(chǎn)企業(yè)“金融化”的趨勢愈加明顯。房地產(chǎn)金融全面突圍，在信貸和債券市場當(dāng)中已經(jīng)有明顯的放量和突破。房地產(chǎn)+金融將是行業(yè)下一輪洗牌的關(guān)鍵點。下一個十年，地產(chǎn)業(yè)金融化的故事將如何講述？
為此，7月7日下午新華網(wǎng)房產(chǎn)“品牌房企私董會”邀請品牌房企大佬齊聚一堂，探討2016年房地產(chǎn)企業(yè)在金融化的大潮中如何突圍與破局。此次私董會云集京城地產(chǎn)圈和金融圈的十幾位大佬，包括新華房產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理侯敏、國家開發(fā)銀行三局副局長譚聰、盛世神州基金董事長、博士張民耕、匯庚寅股權(quán)投資基金董事總經(jīng)理胡玫、長埔地產(chǎn)董事長孫林芳、盤錦藍灣/中融國控董事長、理事長路大艷、美國洛杉磯萬圖有限公司董事長席祖茂、百富投資董事長李長山、旭輝集團副總裁、北京區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理孔鵬、中國人民銀行貨幣研究局研究員鄒平座、碧桂園津冀區(qū)域總裁李曉明、中赫置地品牌總經(jīng)理朱敏、金科股份華北區(qū)域營銷品牌部總監(jiān)李彥飛、雅居樂云南和海南區(qū)營銷總監(jiān)陶紅睿、雅居樂云南和海南區(qū)市場總監(jiān)關(guān)偉、信威集團公共事務(wù)總監(jiān)林柏松等近二十位嘉賓出席本次私董會，會上各位嘉賓對于房企在金融化的大潮中如何突圍與破局，進行了分析和探討。
會上，新華房產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理侯敏首先致辭，他認為今年上半年房地產(chǎn)市場，尤其是北京市場、長三角、珠三角都是非常好的局面，下半年的市場到底怎么走，各個房企面臨的情況也不一樣。而當(dāng)前房地產(chǎn)與金融的關(guān)系越來越深，地產(chǎn)金融化也是全行業(yè)比較關(guān)心的話題。
國家開發(fā)銀行三局副局長譚聰結(jié)合當(dāng)前中國的經(jīng)濟形勢對房地產(chǎn)市場進行了分析，他認為地產(chǎn)本身是銀行的重要投資領(lǐng)域。銀行一方面是給地產(chǎn)商、開發(fā)商做貸款，另一方面是給購買者提供貸款。一手托兩方，中間是和開發(fā)商做對接。這個結(jié)構(gòu)就決定了銀行在房地產(chǎn)開發(fā)與交易的整個流程中的重要角色地位。
中國人民銀行貨幣研究局研究員鄒平座通過對國際貨幣形勢的分析研究，認為中國已成為世界超級金融體系，未來發(fā)展?jié)摿薮?。中國金融資產(chǎn)總量現(xiàn)在達200萬億，美國才100萬億，已是世界上超級的金融體系，整個互聯(lián)網(wǎng)金融也是全球第一，另外當(dāng)前我國證券資產(chǎn)取得了較快發(fā)展。房地產(chǎn)和金融是交織在一起，未來，房地產(chǎn)的機遇也很大。
旭輝集團副總裁、北京區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理孔鵬提出“為什么房地產(chǎn)會出現(xiàn)金融化”這個問題，他認為房地產(chǎn)這個行業(yè)的貨幣占有量越來越大，從剛?cè)胄械囊荒赇N售額幾千億，到現(xiàn)在光住宅地產(chǎn)六萬億。貨幣量大，一定會對市場有影響。未來房地產(chǎn)趨勢，第一是集中，第二是互聯(lián)網(wǎng)介入，第三是風(fēng)控的分化。
談到風(fēng)控，盛世神州基金董事長、博士張民耕最有發(fā)言權(quán)，張總認為收益與風(fēng)險的權(quán)衡是房地產(chǎn)投資與管理的必修課。房地產(chǎn)行業(yè)的血脈里天生流著金融的血液，隨著我國房地產(chǎn)市場逐漸成熟，金融市場的逐漸規(guī)范，房地產(chǎn)基金將極大促進中國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融化是一個收益與風(fēng)險權(quán)衡的抉擇，價值判斷、價值挖掘和風(fēng)險管控都需要謹(jǐn)慎與專業(yè)。
談到如何把錢周轉(zhuǎn)起來，碧桂園津冀區(qū)域總裁李曉明認為房企面對金融化要順勢而為。從區(qū)域來講，首先是把錢用活，具有良好的資金周轉(zhuǎn)能力。第二，還是要把真正的資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)化，不要老沉淀。房企順應(yīng)金融化的事，金融這個大勢是滾滾洪流，順勢而為的話：第一，希望能夠找到更多、更便宜的錢。第二，能夠給企業(yè)一些從政策層面上的支持。
長埔地產(chǎn)董事長孫林芳也認為在新常態(tài)下，地價和融資成本不斷攀升，企業(yè)盤活資金的能力需要靠模式創(chuàng)新。結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，他認為以下四個創(chuàng)新將是未來房企轉(zhuǎn)型突圍之路：土地的政策制度化創(chuàng)新，房產(chǎn)銷售模式創(chuàng)新，金融模式創(chuàng)新，環(huán)保節(jié)能路徑創(chuàng)新。所以房地產(chǎn)金融模式創(chuàng)新是轉(zhuǎn)型突圍之路。
作為具有幾十年房地產(chǎn)開發(fā)和運營經(jīng)驗的百富投資董事長李長山則認為，從整體房地產(chǎn)市場投資環(huán)境看，供給側(cè)改革的思路在持續(xù)，房地產(chǎn)投資的反彈要領(lǐng)先其他行業(yè)，此類投資也和房企近期資金回籠等態(tài)勢有關(guān)系。此外營改增等政策、包括各地類似降低土地增值稅預(yù)征率等政策，促使房地產(chǎn)企業(yè)投資成本降低。
談到近年來海外投資的趨勢，深耕美國地產(chǎn)多年的美國洛杉磯萬圖有限公司董事長認為目前中國排全球超高凈值總?cè)藬?shù)的第二，中產(chǎn)階級和超高凈值財富階層都正處于規(guī)模快速增長期的中國，已經(jīng)成為全球財富的創(chuàng)造中心。而這些新富階層更具有前瞻性和國際性的眼光，因此他認為未來海外地產(chǎn)的版圖將會越做越大，空間廣闊。
匯庚寅股權(quán)投資基金管理（天津）有限公司董事總經(jīng)理胡玫也認為境外的地產(chǎn)投資還是非常有前景的。她說：我們雖然說基金比較小，但我們也做了一些嘗試。發(fā)展空間還是很大的，不管是大基金還是小基金，都是可以走出去的。因為現(xiàn)在人民幣的貶值是可以預(yù)期到的，整個市場是非常好的市場。
盤錦藍灣/中融國控董事長、理事長路大艷從中小城市開發(fā)商的角度，談了三四線城市面臨去庫存的壓力，在提升自身產(chǎn)品質(zhì)量的同時也向地產(chǎn)金融化方向轉(zhuǎn)變。但他同時指出對于P2P、基金和眾籌等也要謹(jǐn)慎，不盲目，做好充分的調(diào)查與了解，避免不必要的麻煩！
信威集團公共事務(wù)總監(jiān)林柏松認為把握形勢遵守規(guī)則是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵，跨界需要把握形勢、遵守規(guī)則寶能想入主萬科是跨界，互聯(lián)網(wǎng)做P2P也是跨界，我們集團做養(yǎng)老地產(chǎn)也算是跨界，未來的跨界肯定很多，但是關(guān)鍵的在于把握好形勢，遵守規(guī)則，并能利用規(guī)則，這是一個關(guān)鍵。
中赫置地品牌總監(jiān)朱敏也對房地產(chǎn)市場金融化發(fā)表了自己的看法，中赫置地一直專注于重點城市核心區(qū)域的高端地產(chǎn)項目開發(fā)和管理的，其中“萬柳書院”在中國豪宅市場上的銷售業(yè)績排名也是赫然在榜，他指出地產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)項目越來越稀缺，銀行和信托機構(gòu)在選擇優(yōu)質(zhì)項目的時候，考核也是越來越嚴(yán)謹(jǐn)，因此房地產(chǎn)開發(fā)商走金融化的前提還是要提升自身價值和品質(zhì)。
雅居樂云南和海南區(qū)營銷總監(jiān)陶紅睿認為房產(chǎn)向來與金融密不可分，金融能滿足房產(chǎn)市場資金、投資等多樣化需求，其他領(lǐng)域的資金想進入房產(chǎn)行業(yè)，金融化業(yè)務(wù)有很大潛力。
雅居樂云南和海南區(qū)市場總監(jiān)關(guān)偉也對地產(chǎn)金融行業(yè)樹立了信心，他表示公司現(xiàn)在有100個億的資金在全國去拿地。今年上半年的大形勢下，我們陸續(xù)在蘇州、鄭州都有拿地，前兩天剛發(fā)布消息，我們是第一次進入北京，以入股的方式摘了一塊比較小的地，因此，地產(chǎn)金融化的操作空間還是非常大的。
金科華北區(qū)域營銷品牌部總監(jiān)李彥飛對地產(chǎn)金融化的問題表明了自己的觀點，他認為從企業(yè)角度看待金融化，更多是一種實用主義的眼光?；氐狡髽I(yè)自身來說，就是效率提升的問題，金融本身是資金流的問題，效率如何更高，資本就會更喜歡。好項目永遠不缺錢。今天這樣一個交流，實際上也是為了解決通路的問題。
新華房地新聞部主編吳?；ㄔ跁弦舱J為資本為王的時代，房地產(chǎn)金融化是必然趨勢，也是房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的標(biāo)志。在現(xiàn)階段，住宅產(chǎn)品本身和金融產(chǎn)品相比，金融產(chǎn)品的重要性尚未引起業(yè)內(nèi)的重視，但理應(yīng)引起業(yè)內(nèi)更高度的重視，因為其具有更重要的未來意義，開發(fā)商應(yīng)投入更多精力和資源。
當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)進入白銀時代，各大房企尋求轉(zhuǎn)型之路，其中房地產(chǎn)金融化是一個整合資源擴充實力的明智之舉。近年來也有很多國內(nèi)開發(fā)商與大型金融機構(gòu)合作的例子，房地產(chǎn)增資和持有銀行的股權(quán)、進軍保險尤其是壽險企業(yè)。另一方面金融機構(gòu)主動和房企的合作，以平安為代表，在開發(fā)、交易和持有階段都有介入：開發(fā)階段和碧桂園的合作、交易階段開發(fā)了平安好房平臺、持有階段發(fā)起了平安不動產(chǎn)基金。萬達、萬科也分別投資了保險、銀行以及與光大安石、凱雷等金融機構(gòu)合作。
因此總整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展來看，房地產(chǎn)金融化是房企突圍之路的敲門磚，也是房企未來持續(xù)發(fā)展的大勢所趨。
（責(zé)任編輯：籍俊霞）
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